· 부동산의 특성 및 속성
o 용도의 다양성: 두 개 이상의 용도가 동시에 경합할 수 있으며, 용도의 전환 및 합병, 분할 가능, 병합, 분할의 가능성은 용도의 다양성 지원
o 부증성(희소성): 도심 쪽으로 갈수록 집약적 (단위면적당 자본의 투입비율 높음)
o 외부효과: 부동성과 인접성에 의해 설명 가능
o 영속성: 재화의 소모를 전제로 하는 재생산 이론과 물리적 감가상각 적용 불가
o 개별성(비동질성): 토지의 물리적 대체 사용 불가능
o 인접성: 용도적 대체 가능
· 부동산의 개념과 분류
o 경제적 개념: 자산, 자본, 상품, 소비재, 생산요소
o 물리적 개념: 공간, 위치, 자연, 환경
· 부동산의 개념과 분류
o 빈지: 소유권이 인정되지 않는 바다와 육지 사이의 해변 토지
o 법지: 택지경계와 인접한 경사된 토지, 소유권은 인정되지만 활용실익이 없거나 적은 토지
o 이행지: 택지지역 내에서 공업지역이 상업지역으로 용도가 전환되고 있는 토지
o 후보지: 임지지역, 농지지역, 택지지역 상호간에 다른 지역으로 전환되고 있는 토지
· 부동산개발사업 타당성분석
o 시장성 분석: 특정 부동산이 가진 경쟁력을 중심으로 해당 부동산이 분양될 수 있는 가능성 분석
o 민감도 분석: 타당성분석에 활용된 투입요소(위험요소)의 변화가 그 결과치 (수익성)에 어떠한 영향을 주는 분석, 즉 투자 분석
o 경제성 분석: 시장분석에서 수집된 자료를 활용하여 개발사업에 대한 수익성을 평가하고 개발사에 대한 최종적인 투자 결정
o SWOT 분석: 기업 내외의 환경요인을 파악하여 내부 환경 요인인 강점과 약점, 외부 환경 요인인 기회와 위협의 조합
o 흡수율분석: 시장에 공급된 부동산이 일정기간 동안 시장에서 얼마만큼의 비율로 소비 되었는지 분석, 기존 개발사업의 과거 및 현재의 흡수율을 통하여 대상개발사에 대한 지역별, 유형별 미래의 흡수율 파악
· 부동산개발사업 분류
o 신개발방식: 개발 형태에 따른 분류 (개발되지 않은 농지나 산지 등을 건축이 가능한 토지로 전환하여 개발 하는 것)
o 환지방식: 토지취득방식에 따른 분류 (신개발방식의 한 유형)
o 재개발방식: 시행방법에 따라 철거재개발, 개량재개발, 수복재개발, 보전재개발 방식으로 구분
o 수용(매수)방식: 미개발토지 등을 사업시행자가 강제로 취득하여 택지 등으로 개발한 후 제3자의 실수요자게 분양, 판매
· 부동산이용 및 개발
o BOT(Build – Operate – Transfer): 준공 후 일정기간 동안 사업시행자에게 해당 시설의 소유(운영권)권 이전되며 만료되면 국가 및 지방자치단체에 귀속
o BTL(Build-Transfer-Lease): 사회기반시설의 준공과 동시에 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속되며, 사업시행자에게 일정기간의 시설관리운영권을 인정하되, 정한 정한 기간 동안 임차 (학교시설, 문화시설)
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